分譲マンションを買う時の注意点やチェックポイントを、場所中心に書いてみました

分譲マンションを検討する時に僕がいつもチェックしているポイントをまとめました。この他にも気にすべき点はありますが、主にマンションの場所について書いています。

災害リスク

僕が一番最初にチェックするのがこれです。ハザードマップとにらめっこします。

洪水リスク

これを調べるには国土地理院が公開している重ねるハザードマップが便利です。

ハザードマップ左メニューで洪水を選ぶとリスクの高い場所が色付けされます。例として下の画像は東京近郊。想定される最大規模のリスクが場所ごとに色付けされています。

下の画像は静岡県浜松市近郊。天竜川が荒ぶってます。

高潮・津波リスク

海に面している都道府県の場合は高潮や津波のリスクがあります。これも重ねるハザードマップで調べられます。

想定最大規模のリスクが色で表示されます。下の画像は大阪付近。

水位を自分で設定したい場合は浸水シミュレーション

先程の重ねるハザードマップで色付けされるのは国や自治体が想定している最大規模の被害が発生した場合です。

「いや、それを超える想定外も見ておきたい」という場合には、国立研究開発法人 産業技術総合研究所が公開している浸水シミュレーションが便利です。海面水位を最大100mまで設定できます。

下の画像は東京近郊。浸水する場所が地図上で青く表示されます。設定水位は0mなのですが青くなっている地域は海抜が0m未満のためです。

水位を3mにすると東京都足立区を超えて埼玉県草加市あたりまで浸水しています。

海面が5m上昇すると埼玉県越谷市まで浸水しています。関東平野がいかに広大な平地であるかがよくわかります。

各自治体は防潮堤など対策をしているのでこの通りになるわけではないと思いますが、人間のすることに完璧などありませんし災害には想定外がつきもの。住む前にその土地の高さはある程度知っておくべきかと。

土砂災害リスク

土砂災害のリスクも重ねるハザードマップでチェックできます。下の画像は広島市近郊。

液状化現象リスク

地震が発生すると地盤が液状化することがあります。これを液状化現象といいます。昔、川や湖だった土地や埋立地、干拓地などに発生リスクがあります。

下の表は近年の大きな地震発生時に液状化現象が発生した場所です。

1995年1月17日 阪神・淡路大震災	神戸市のポートアイランド・六甲アイランド
2004年10月23日 新潟県中越地震	小千谷市や長岡市、与板町、柏崎市など
2011年3月11日 東日本大震災	千葉県浦安市など、関東地方の1都6県96市町村
2016年4月16日 熊本地震	熊本県の黒川沿い
2018年9月6日 北海道胆振東部地震	札幌市清田区里塚、北広島市など

この液状化現象のリスクも重ねるハザードマップでチェックできます。過去の発生場所と照らし合わせると色々見えてきます。下の画像は新潟県。

東京都、千葉県あたり。

色ごとに発生傾向の強弱が表されています。

火災リスク

周辺の道路が消防車が入れる道幅があるかどうかです。

消防車が入りにくい場所だと消火活動に影響がでてしまいます。細い入り組んだ道の地域だとちょっと注意したほうがいいかと。

周辺

踏切や線路から遠いこと

線路や踏切に近いと電車の音や踏切の音がうるさいです。毎日毎日朝から晩まで聞かされるのはイヤなので僕は避けます。

付近の車通りが少ないこと

特にマンションが交通量の多い大通りに面していると車の音がうるさいです。大通り沿いは便利ではあるんですけどね。

夜中に暴走族が走っていないこと

大通りだと夜中に爆音で走るバイクが出たりします。

地域の文化、住人

祭事の有無、内容

地域によっては祭りなどのイベントが存在します。

近隣に祭りがあるというのは参加者としては嬉しいんですけど、祭りの運営側に参加が求められる地域の場合は注意が必要です。

そういうのが好きな人は良い反面、苦手な人にとっては苦痛極まりないので。

ちなみに僕は苦手です。

町内会、自治会の活動

町内会や自治会は地域住民との交流という点で有効になる場合があります。それを目的に入会を希望する人もいます。

しかし活動内容によっては土日はゆっくりしたい人や地域住民との交流を望まない人には苦痛になります。入会を無理に強制されようものならトラブルの原因にもなります。

そもそも町内会、自治会は任意団体。加入するしないは本人の自由であり必須ではありません。

とはいえ町内会や自治会がどんなことをしているのかを調べることは少し難しいです。

地場の不動産屋を何件か回り「どんな地域か」「町内会の活動内容」「住民の年齢層」などをヒヤリングするのが良いかと。

対象マンションや周辺地域の住民

そのマンションや周辺地域にどんな人達が住んでいるのかを把握します。

一人暮らしが多いのか、共働きが多いのか、学生が多いのか、子どもがいる家族が多いのか、年配者が多いのか。

個人的には自分と似た人たちがいるマンションや地域が良いと思います。生活リズムやスタイルが似ているからです。例えばご自身が小さな子どもがいる家庭で、周りにもそういう世帯が多ければ助けあえたり、鳴き声などの騒音トラブル時にも理解を比較的求めやすいです。

これを確実に事前把握するのはちょっと難しいですけど、ある程度は推察できます。

例えばマンションであればそのマンションに多い部屋の間取りから一人暮らしが多いのかどうかを絞れます。駐輪所にチャイルドシートの付いた自転車がなければ、住民にファミリー層が少ないことが推察できます。

マンション内の掲示板も重要な情報です。騒音に対する注意など、掲示されているものからトラブルの雰囲気を感じれることもあります。

またその地域に保育園が多ければ「ファミリー層が多いかも」とか。スーパーの客層からも読み取れます。

僕は年配者や学生の多い地域は避けてます。謎のルールがあったり、騒音に悩まされそうだからです。

分譲マンションの仕組み

賃貸マンションとはちょっと違う点もあるので注意。

管理費が毎月発生する

管理費が発生します。これは賃貸マンションと同じくマンション内の清掃などに使われます。

修繕積立金が毎月発生する

マンションは十数年周期で劣化した部分を修繕します。これを大規模修繕と言います。

その修繕費を分譲マンション購入者から毎月徴収し、積み立てていきます。これは当然ながら住宅ローンとは別で発生します

管理費と修繕積立金は値上がりすることがあります。ローン返済も含めて、予算には余裕を持っておくのがよいかと。

管理組合の加入は必須

管理組合はマンション管理を住民が共同で行う組織です。分譲マンションの購入者全員が対象となり、法律（区分所有法）で定められたきまりです。町内会、自治会とは異なります。

つまり分譲マンションの購入者は全員入らないといけません。任意ではありません。そして毎月1回、理事会が行われ、役員となった組合員はそれに出席する必要があります。役員はだいたい持ち回りで担当することが多いため、住んでいれば一定周期で担当が回ってきます。

なお実際の管理業務は、管理組合から管理会社に委託している場合がほとんどです。なので、専門知識がなくても大丈夫です。

分譲マンションそのもの

1Fに店舗がないこと

1Fにコンビニや飲食店などがあるマンションを僕は避けます。

コンビニは大体24時間。昼夜問わず人が集まるためうるさいです。虫も出ます。飲食店だと臭いも。

総戸数が少なすぎないこと

10戸などとマンションの総戸数が少ないと、購入者一人当たりの修繕積立金や管理費の負担が大きくなります。

また管理組合の役員の順番が回ってくるのも早くなります。

自分にとって無駄に豪華な共用設備がないこと

マンションによってはジムやキッズルームなどの設備が充実しています。

が、自分に関係ない設備があると、使わないのにそれら設備の管理費や修繕積立金も払うことになります。

住む部屋は10階以下

消防のはしご車が届く高さはだいたい10階までです。

上層階になればなるほど景色がキレイですが、火災が起こったら詰むかもしれない場所は避けます。また停電でエレベーターが停まっても階段で降りられる高さにします。

共用部がキレイに清掃されていること

マンションの入口や廊下、駐輪場などの共用部がキレイかどうかを見ます。古くてもキレイであれば安心ですが、散らかっていればそのマンションに住む住民か管理会社に問題があるかもしれないからです。

まぁ難しいことは置いといて、単純に散らかっている所には住みたくないですし。

検討時にすること

現地を複数回歩く

現地に1回2回行っただけでは不十分です。平日、休日のそれぞれ昼と夜を選んで、絶対に周囲を歩きます。

現地を歩かないと気付けないことがたくさんあります。

「大通りから離れてるけど、意外とうるさいな」「あ、こんなところにスーパーがある」「近くの川から臭いがする」「コンビニに不良が多いな」「ゴミ屋敷がある」「夜、明かりがなくて暗い」などなど。

スーパーに入る

スーパーには地域の住民が集まります。そこの客層を見ることで雰囲気を感じ取れると思います。

またスーパーのブランドや、販売している商品からも読み取れることがあると思います。

【余談】高級住宅地だから大丈夫、とは限らない

「高級住宅地だから安心でしょう」と安易に考えるのはちょっと危険です。

例えば田園調布。東京都大田区にある日本でも有数の高級住宅地で、東急がイギリスやアメリカの田園都市を参考に開発した地域です。

開発されたのはわずか100年前の大正時代。都心部が関東大震災による大火災に見舞われる中でも被害がなく、そこから生まれた郊外へ住む風潮で発展した地域です。（東急の公式サイトにも記載されています）

田園調布は2019年の台風19号時に「大きな浸水被害が出た」と報道されました。

とはいえ被害が出たのは田園都市の全てではなく、多摩川に近くて標高の低い田園調布4丁目と5丁目が中心。

つまり「さすが田園調布。被害がなかったのね。」という場所もあれば、そうでない地域もあったということです。同じ田園調布でもひとくくりに考えるのは危険だったと。

なお、ハザードマップを見ると浸水被害の大きかった地域とピタリと一致しています。ハザードマップは絶対見るべきです。

【まとめ】賃貸マンションのように気軽に引っ越しできないので慎重に

少々乱暴な言い方をすれば、賃貸マンションであれば住み始めた場所が気に入らなくても解約して引っ越すことができます。

しかし分譲マンションだとローンを組んで買うことがほとんど。賃貸マンションほど気軽に引っ越しすることは難しいです。

なので、購入前にその地域がどんなところかは十分にチェックしておくのが良いと思います。

特に最初に書いた災害リスクはとても重要だと思います。

日本は自然災害の多い国。せっかく買った不動産が津波や川の氾濫で水没したら悲しすぎますから。